• 二手房“變現難” 廣州投資客96平降100萬
    來源:每日經濟新聞作者:黃婉銀2022-11-25 08:34
    (原標題:二手房“變現難”,每經記者實地調查:廣州投資客96m2降100萬;南京業主73m2降63萬)

    把房子賣掉的那一刻,懸在張華心里7個月的那塊石頭終于落地。為了賣掉南京這套房,張華前前后后降價超過60萬元。

    2022年下半年以來,多個城市都有像張華一樣,需要降價才能賣掉二手房的業主。無論是曾經房價一騎絕塵的深圳、杭州,還是處于房價洼地的衛星城市、郊區,二手房價格下跌勢頭仍持續。

    11月16日,國家統計局發布數據顯示,10月份全國70城二手住宅價格指數環比下降0.5%,同比下降3.7%。一線城市二手住宅價格同比上漲1.3%,但環比已連降兩月,二三線城市二手住宅價格同比環比均持續下降。

    與此同時,各地待售的二手房掛牌量持續攀升。在鏈家平臺上,目前已經有廣州、杭州、蘇州、南京、天津、重慶、合肥等十余個城市二手房掛牌量超過10萬套,其中南京、天津、重慶等城市掛牌量已經突破15萬套。

    降價,成為很多二手房業主賣房路上不得不考慮的動作。而降價一旦開始,就成為一場新的價格內耗。如廣州兩個隔壁小區的業主互相跟降掛牌價,最近3個月調價5次;鄭州有小區業主的最新二手房源掛牌價比2021年買入價低了15萬元。

    11月15日,深圳中原研究中心推出一份二手房價格壓力測試,壓力值為負數時可以理解為“爆倉”。該測試顯示,深圳鹽田、坪山、龍崗、羅湖四區目前的平均價格壓力值均為負數,即均價已經低于持有成本。2017年至今買房的深圳業主,預計有八成以上都扛不住樓市再跌10%了。

    廣州增城投資客半價出售

    增城區位于廣州的東邊,距離市中心珠江新城車程約30~50公里。2016年以來,借整體房價飛漲和政策利好的東風,增城樓市如日中天,成交均價從單價幾千元一路突破到3萬元。

    由于連通增城和廣州市區的地鐵21號線、穗莞深城際軌道等交通利好逐漸兌現,以及不限購、不限貸的上車和投資優勢,使得眾多剛需和投資客涌入增城。

    程先生就是其中一位投資客,他一口氣在增城、黃埔全款購入多套新房,其中兩套在靠近地鐵21號線鳳崗站的保利中航城二期?!睹咳战洕侣劇酚浾吡私獾?,該項目2019年入市銷售時均價為2萬~2.6萬元/平方米。

    以買入均價2萬元/平方米計算,程先生一套房在2019年的買入價約193萬元。2022年程先生準備出售增城的三套房子,年初兩套保利中航城二期的房子掛牌價都在210萬元左右。

    8月前后,因為需要資金周轉,程先生先賣掉附近一套房后,又一口氣將保利中航城二期兩套房子降至123萬元出售,均價約12775元/平方米,這一價格較買入價接近腰斬,也是該小區目前成交最低價。

    11月初,記者走訪保利中航城時,以購房者身份從熟悉程先生交易過程的中介劉斌處了解到,程先生的兩套房都是建面約96平方米的復式三房,均位于小區一樓,最終的成交總價分別為123萬元和113萬元,成交單價約11737元/平方米,113萬元這套和年初掛牌價相比降價近100萬元。有業主甚至表示,“這種便宜百年一遇”。

    由于程先生自身就是全款買房,加上需要用錢,他要求買家也得付全款。劉斌說,這兩套房子當天很快就成交,兩位買家都未去現場看房?!捌陂g有不少客戶詢問過我,但真正能下手的人很少。兩套房子都在1樓,很多人還是有所顧慮。這樣的便宜很難得有,也不是每個人都能撿得到?!?/p>

    記者在保利中航城實地走訪看到,不同于廣州一般新小區有1~2層樓的挑高建房(即住房從2樓或3樓開始建起),保利中航城的住宅從1樓就開始,打開房門外面就是樓棟的入戶大堂電梯口,沒有圍擋和隔斷,從小區的公區或綠化叢就能翻進一樓的陽臺。

    在鏈家平臺上,保利中航城二期有42套在售房源,掛牌均價在22780元/平方米,2套歷史成交房源就是程先生出售的那兩套房,他也以一己之力將保利中航城二期的10月參考均價拉低至15998元/平方米。

    劉斌透露,保利中航城一期二期都有不少投資客或者做生意的業主,缺錢時就容易大幅降價賣房套現??晒Ρ鹊氖?,比保利中航城離地鐵還遠一些的一個小區,均價都更高,因為剛需客更多,“基本是自己住的那種,真正有幾個人能夠接受虧損幾十萬去賣房?”

    保利中航城一期近期的成交房源總價在160萬~170萬元,曾有業主因做生意急用錢,一口氣將總價降到137萬元,降價僅一個小時房源就成交了。還有房源掛牌一年不斷降價至150萬元以下仍未賣出,而2021年這套房源曾有買家出180萬元并包增值稅,業主當時仍不愿意賣。

    蔣佳十分慶幸2021年勸父母賣掉了增城的房子。11月10日,她告訴記者,她們家在新塘沙村附近的一套二手房從2020年初一直掛牌到2021年初,均價2.4萬元/平方米,一個月時間僅一個人來看房。

    2021年初,蔣佳預感到增城房價已經見頂,周邊一些重要規劃遲遲未落地,勸父母將房子降價,置換到抗跌的市區天河,她也發現小區有不少投資客?!拔覀兗腋舯诤蜕厦鎯蓪尤峭顿Y客,三層12戶,大概就三四戶是自住?!?/p>

    均價降到2.2萬元/平方米后,蔣佳家的房子很快就成交了。2022年9月,她回看跟她家樓層朝向面積都差不多的戶型成交價,差價約50萬元。

    南京一老房降63萬賣掉

    把房子賣掉的那一刻,懸在張華心里7個月的那塊石頭終于落地。為了賣掉這套房,身為剛需客的張華前前后后降價超過60萬元。

    “2022年收入驟減,負債壓力加大,不得不說服父母賣掉家里的二手房來緩解一部分貸款壓力?!?月2日,張華在和記者聊起他出售二手房的事時仍顯得很無奈。

    張華是一位“90后”南京人,早在2020年,他和妻子就準備購入一套新居作為婚房。那一年堪稱新房搖號大年,包括南京在內的熱點城市均多次出現樓市“萬人搖”現象。

    當時,張華看中了燕子磯仁恒公園世紀的新房,均價38900元/平方米,最高價達到42700元/平方米,這個價格被市場稱作“捅破了區域房價天花板”。

    即便如此,這個樓盤在2020年下半年仍然吸引到超800組有效報名,中簽率23.7%,開盤當天基本售罄,張華成為其中的幸運兒。

    總價500萬元左右的房子,張華給了五成首付,由于張華的妻子婚前還購置了一套房,兩個人的房貸車貸加起來月供達到3萬元左右。

    當然張華也并非硬加杠桿,他是一個地產行業從業者,在2021年以前,他年收入一直穩定在50萬元左右,夫妻倆每個月的工資覆蓋月供基本沒什么壓力。

    沒想到的是,2021年開始房地產行業陡然下行,加之疫情等因素影響,張華最近一年的年收入銳減到10萬元左右?!拔覀兂斯べY也沒有其他什么收入,只能先把家里的老房子賣掉來還一些貸款,減輕月供壓力?!?/p>

    張華的新房在2021年初交付入住,但這套新房要等到2023年5月之后才能“解禁”限售。

    2022年5月,南京出臺限售松綁新政,將新房限售時間從原來的辦理產權證滿3年,調整為合同備案日期滿3年。這一政策也刺激了二手房掛牌量大幅增加。

    無奈之下,張華準備賣掉一套在南京鼓樓區四平路義民新村的房子,這是他父母2005年以5000元/平方米左右的單價購入的。房子是73.23平方米的三房一衛,簡單裝修,小區剛剛翻新過。

    不過兩年時間,房地產市場行情已經截然相反,2020年是買房難,2022年卻是賣房難。張華在2021年底就將這套房子掛牌,最開始的掛牌價是226萬元。

    雖然掛牌超過半年,每個月都會有兩三組人去看房,但張華一直沒有遇到有明確意向的買家,房子的掛牌價格也從最開始的226萬元多次調價至189萬元。

    這套房源的中介評價說:“5樓掛價25809元/平方米就應該能感覺出來業主誠心了?!绷x民新村6月的參考均價環比5月下滑了3.25%至26608元/平方米。

    鏈家網的掛牌信息顯示,跟張華家同面積但戶型為兩房一廳的一套7樓(頂樓)房源,掛牌價199萬元,均價27009元/平方米,這套房源2021年11月的初始掛牌價格為208萬元。

    義民新村是1997年建成的老房子,雖然總價低、保養好,但由于這類房子在南京市場眾多,在當下的市場環境下,出售的競爭壓力無疑很大,身為地產從業者的張華有著深刻的感受。

    “現在新房都不好賣了,更別說二手房,尤其對于鼓樓區這類主城區來說,大部分購房需求都屬于置換,而且是從二手房置換到新房,不太愿意買二手。再加上現在南京二手房掛牌量很大,競爭激烈,成交壓力確實很大,我們這種老房子除了價格真的沒什么競爭力?!?/p>

    對比蘇州,南京的二手房掛牌增量雖然少一些,但成交也表現出跟蘇州一樣的走勢。從7月初到10月初,南京二手房掛牌量增長9000套至14.76萬套,平均每天有約150套新增掛牌房源。而2019~2021年同期,南京的二手房掛牌量分別為7萬套、10萬套、13萬套。

    據我愛我家南京研究院統計,南京7月交易量突破8000套創下2022年月度新高,8月成交量近15個月來首次實現同比正向增幅,但9月全市交易量僅6757套,環比下跌10.5%;10月成交量進一步下降至5567套。

    中指研究院南京分院高級分析師趙芊10月10日告訴《每日經濟新聞》記者,在二手房置換退個稅的政策加持下,后期南京二手房掛牌量或將繼續走高,但是價格更多是回歸理性?!爸坝捎谑袌鲚^好,新房搖號中簽率低,部分板塊新房與二手房價格倒掛較明顯,二手房掛牌價較高。隨著市場周期的變化,核心板塊二手房價格依然比較堅挺,遠郊板塊價格下降較為明顯?!?/p>

    從賣方市場到買方市場后,二手房客戶不僅有更多的房源對比,在價格談判上也更加強勢。張華就遇到過幾個原本對房源很滿意,但壓價壓得很夸張的客戶。

    賣房過程對張華來說無疑也是一種煎熬,“價格方面我們一直也在調整,現在壓力真的蠻大,這套房子如果不賣掉的話,新房子后面月供確實不知道怎么周轉了。挺幾個月甚至半年可以,再往后面就有點挺不住了?!?/p>

    最終,張華以163萬元的價格賣掉了這套房,較最開始的掛牌價降了63萬元。對于普通人來說,每一次降價幾萬甚至幾十萬元都是一個無比糾結而艱難的決定。

    多城掛牌量突破10萬套

    在鏈家平臺上,目前已經有廣州、重慶、南京、天津、合肥、南京、沈陽、西安等十余個城市二手房掛牌量超過10萬套,其中重慶、南京、天津等城市掛牌量已經突破15萬套。

    6月30日,在蘇州工業園區一家中介門店,店長李梅告訴記者:“最近二手房業主問得最多的就是目前市場如何、小區成交量怎么樣、想換房該怎么做、房子要不要掛出來、掛多少價位比較合適等?!?/p>

    據李梅介紹,蘇州限售放松政策出來那幾天,就有房東陸續在網上或者進門店咨詢,想先掛一下房源試一下,其中也包括2019年房價高點買入、剛好被限售的房源業主。

    “房多客少的狀態也讓二手房買家有更多還價的底氣,理由也足夠真實——現在手里錢有限、收入也比之前低了。兩三百萬元的房子砍價十幾萬元都是常見的事兒,如有買家將一套380萬元的房子砍到330萬元?!崩蠲氛f,交易的平衡點就在于是買家還是賣家更著急。

    蘇州工業園區湖東板塊有一個小區,其二手房源以往成交總價都在180萬元以上,屬于剛需上車盤,小區均價在23900元/平方米左右。但在7月份,一套房源的成交價已經跌破20000元/平方米。最近有一套房源掛了175萬元,比同類房源低了好幾十萬元,有買家看后對房源和價格都比較滿意。

    深圳市房地產中介協會數據顯示,截至11月1日,根據四大行(樂有家、世華、貝殼找房、中原)公開掛盤數據統計,全市共掛盤出售二手房源102442套(存重復房源,后同),對比10月1日統計的97402套掛牌房源增加5040套,環比增長率為5.2%。市場掛牌量再次上漲,反映出業主出售意愿有所上升。截至11月14日,深圳全市的有效在售二手房源突破4.2萬套,環比上周(10月31日-11月6日)增加948套。

    11月15日,深圳中原研究中心推出一份二手房價格壓力測試,壓力值為負數的時候,可以理解為“爆倉”,深圳的鹽田、坪山、龍崗、羅湖四區目前的平均價格壓力值均為負數,換言之,就是均價已經低于持有成本。

    據中原測算,2017年至今買房的深圳業主,預計有八成以上都扛不住樓市再跌10%了。在56個樣本樓盤中,24個樓盤價格壓力值已經為負,出現虧損。一旦平均價格再跌10%,即便不計算后續的貸款利息等成本,那么超過八成的樓盤價格也將低于持有成本。

    “帶押過戶”能否激活交易?

    7月1日下午,在蘇州吳中區一新盤售樓處,項目負責人蔣旭正忙著跟團隊商量線上平臺的推廣策劃方案。雖然蘇州新政之后客戶到訪量有所增多,但遠不足以往平均水平。

    在蔣旭項目接待的客戶中,大約30%~40%都是考慮賣掉二手房換新房的客戶。但由于二手房源出售難、成交周期長,也影響到新房的去化?!拔覀兒芏嗫腿弘m然現在來看了,但要買得等到他們把二手房賣掉才可以,這個周期起碼要半年左右?!?/p>

    在蔣旭看來,房子難賣,是因為市場上的存量房比較多,比如他們項目所在板塊的在售二手房數量是吳中區最多的?!耙咔楹髽I主對居住品質和衛生間等要求的改變,換房的群體基本只會考慮新盤或次新盤,戶型比較落后、年代比較久的二手樓盤數量多但接盤群體又少?!?/p>

    “新政之后,整體客戶量上來了,但是觀望的人還是蠻多。對剛需客戶的觸動不大,主要還是改善群體?!?月25日,蘇州柒玖房產營銷策劃有限公司負責人李杰接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示,近期蘇州新房、二手房市場都比較低迷,8月的成交跟6月相比市場下滑了差不多一半,跟上個月比也下降了約30%。 在李杰看來,當下是剛需買房或換房比較好的時期。兩個月前,他也將自己在吳江的二手房掛牌,準備換一套房。前前后后,李杰已經多次調低了自己房子的掛牌價格,累計降價約70萬元。

    “這套房之前市場好的時候差不多能賣260萬元左右,我現在賣190萬元,還帶一個車位?,F在降到我自己都很難接受,但是沒辦法,看房的人雖然有,能真正到談價格地步的人很少?!?/p>

    與此同時,李杰看中準備換進的房源價格也在降?!耙恍┲弊〉膭傂杩蛻暨€是會適時出手,因為現在貸款利率低,首付款要求也不高。我覺得蘇州到2022年底之前市場價格應該不會上浮,存在繼續下行的可能?!?/p>

    10月10日,中指研究院蘇州分院高級分析師金珂通過微信向記者表示,樓市政策、房貸利率等利好,一定程度上推動了二手房掛牌量和成交量上升,但近幾月多數城市樓市相關政策波動反復,對賣房者和購房者的心理都產生了一些影響,加深了觀望等待情緒,這種狀態短期內可能還會延續,預期偏弱以及疫情的不確定性仍是影響市場的關鍵因素。

    如9月中旬,蘇州全域放開限購政策還出現“一日游”的景象,作為首個全域放開限購的“強二線”城市,當天蘇州房地產市場反應就頗為熱鬧,但這樣的熱鬧沒能持續過24小時。

    金珂認為,政策端對市場的真實影響需要時間反應,9月全國各城市頻繁釋放利好政策以穩市場、穩預期,蘇州住宅市場也存在一定波動,但購房者仍存在較濃的觀望等待心理。

    為促進二手房市場交易,2022年以來,各地持續放松此前實施的二手房相關政策,包括二手房限售年限縮短、取消二手房限售、二手房指導價退場、加速落地“帶押過戶”模式等,從交易環節、交易門檻等層面支持二手房市場。

    早在2022年5月,蘇州就取消了二手房限售;常州則宣布,從9月1日宣布全面取消二手房限售。不過,多數城市采用的方式是縮短二手房限售年限。

    事實上,2021年2月深圳率先推出二手房參考價時,市場對其作用尚存懷疑態度?,F實是,不到一年時間,該政策便成為不少城市二手房市場交易的一把度量尺和砝碼,真真實實把部分二手房房價壓到了尺度線上下。

    以深圳為例,樂有家研究中心統計顯示,從2021年10月份開始,深圳成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比由此前的33%~56%減少為20%左右,2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內房源的占比目前在40%~50%,可見市面上半數成交房源基本都能“按參考價賣”,這已經成為當前深圳二手樓市的大趨勢。

    顯然,二手房參考價成為各地二手房成交下滑的主要原因之一。也因此,2022年7月,西安成為首個明確取消二手房指導價的城市,此后,合肥等地跟進。目前,除深圳、上海外,西安、廣州、合肥等13城的二手房指導價已悄然退場。

    與此同時,各地在紛紛松綁此前二手房限售政策的同時,全新的二手房交易新模式也隨之出現。9月16日,南京全面推行二手房“帶押過戶”模式。截至推行當天,南京市不動產登記機構通過與中國建設銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作,全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作,交易價值超5億元。

    而新房表現更為低迷,從克而瑞數據來看,2022年9月南京商品住宅供應69萬平方米,同比下降67%;成交50萬平方米,同比下降25%,供銷量同比均下降。未來一段時間,城市各板塊間的表現也將繼續分化。

    10 月 14 日,佛山二手房“帶押過戶”貸款業務在南海區率先試點推行;10月13日,工商銀行中山分行攜手貝殼房屋經紀成功發放了首筆“帶押過戶”二手住房貸款業務;同日,鄭州發布通知明確,2022年10月底前實現存量房買賣“帶押過戶”,11月開始逐步全面推廣“帶押過戶”模式。

    據記者不完全統計,自2022年8月份以來,已有超過20個城市陸續宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式。其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫等熱點城市,也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉9月21日向記者表示,“帶押過戶”能夠加速“連環單”交易的節奏,為二手房交易注入了強大的信用背書,暢通了交易流程,促進了房屋流轉和良性循環。

    需要注意的是,雖然2022年以來各地針對二手房的政策頻出,部分城市的二手房成交量也出現環比上漲,但成交量時漲時跌、起伏不定的現狀,也預示著二手市場整體回暖尚需時日。

    11月16日,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者分析認為:“10月份二手房價格上漲的城市數量是2022年最少的,10月份市場壓力其實是最大的?!?/p>

    嚴躍進表示:“特別是從二手房的月度交易態勢看,此前幾個月,一些城市二手房有一波較好的活躍行情,但后續月份類似活躍態勢有所減弱。各地要積極宣傳二手房交易免個稅、二手房不限售等政策,以更好激活二手房交易市場。各地雖然也有一些二手房交易火熱的消息,但都是暫時性的,新房行情偏弱,二手房也明顯會受影響?!?/p>

    激活二手房市場,未來還會有哪些招數?

    (應受訪者要求,文中劉斌、蔣佳、張華、鄭林、李梅、蔣旭為化名)

    責任編輯: 李志強
    聲明:證券時報力求信息真實、準確,文章提及內容僅供參考,不構成實質性投資建議,據此操作風險自擔
    下載“證券時報”官方APP,或關注官方微信公眾號,即可隨時了解股市動態,洞察政策信息,把握財富機會。
    網友評論
    登錄后可以發言
    發送
    網友評論僅供其表達個人看法,并不表明證券時報立場
    暫無評論
    為你推薦
    時報熱榜
    換一換
      熱點視頻
      換一換
      任你玩人免费视频_任你躁在线精品免费_任你躁在线精品免费69影视_第1页