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地產“春風”吹滿地
來源:國際金融報作者:吳典2022-11-15 19:15

政策密集刺激下,地產股債已經連續數日“狂歡”。

截至11月15日收盤,A股房地產開發板塊上漲1.64%至1847.84,104只成份股中有82只上漲,天地源、三湘印象、粵泰股份等5股漲停,其中天地源、粵泰股份3天3板、三湘印象4天4板……

港股房地產管理和開發板塊漲幅更高,為4.34%。

個股方面,上坤地產領漲,漲幅達到119.15%。內地房地產方面,時代中國漲超20%,合富輝煌、融信中國、建業地產漲超10%……

“政策拐點的開始”

《國際金融報》記者注意到,自11月初以來就有多只內房股股價開始走出底部。

以碧桂園為例,11月1日至14日的10個交易日間,公司共收獲9根陽線,區間漲幅為222.77%,總市值重回795億港元;再如旭輝控股,其同期區間漲幅達到161.54%;美的置業這期間則上漲68.43%,股價從5.48港元漲至9.23港元,最高曾達到10.92港元。

本輪普漲潮主要源自房地產融資政策的進一步松綁。12日,一則央行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(下稱“金融16條”)在業內流傳,該文件明確要從信貸、信托、資產管理、債券等全渠道穩定房企合理融資需求,要求對國/民營各類房企一視同仁,同時允許房企在規定條件下合理展期債務等。

金融16條被不少業內人士認為是政策拐點的開始。在同策研究院研究總監宋紅衛看來,融資政策是當下行業復蘇及穩定的最大制約因素,不論是救助“爛尾停工”項目還是降低優質房企債務錯配導致的暴雷風險都亟需融資政策的調整,該政策的出臺便意味著“三道紅線”等控制房企融資政策在實施近兩年后調整確立了新方向,“目的是穩定房地產行業,是重大的利好”。

億翰智庫亦指出,整體上而言,此次文件屬于綱領性文件,指示了政策的基本框架,倘若能有效落地執行,或能打破了靜默狀態,進入到新的政策階段,給持續冷淡的行情注入信心。

這是房地產市場政策松綁的再次加碼。

6天前(11月8日晚間),中國銀行間市場交易商協會官網發布消息稱,交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(下稱“第二支箭”),由人民銀行再貸款提供資金支持,委托專業機構按照市場化、法治化原則,通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式,支持民營企業發債融資,預計可支持約2500億元民營企業債券融資,后續可視情況進一步擴容。

9日,地產股債集體“狂歡”,開盤大漲,陽光城、中南建設、金科股份開盤不到10分鐘便漲停,多只地產債亦盤中臨停。第二日,交易商協會便受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發行,中債增進公司同步受理企業增信業務意向。

在“第二支箭”支持政策框架下,對民營房企增信服務費率低于0.8%/年,僅為市場化增信服務費率的一半左右;同時,根據企業信用狀況分檔確定反擔保比例。此外,為便利民營房企,中債增進公司已開通了材料受理電子郵箱,發布《項目需求意向表》。

民營房企融資松動

龍湖集團“打了個樣”后,其它民營房企亦快速跟上。

11日晚間,新城控股公告稱擬申請新增150億元債務融資工具的注冊額度,而在此之前,該公司已在中債增的全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保下發行了一筆金額10億元、票面利率3.28%的中期票據。

有消息稱,該公司預計將在11月內發行一筆15億元的中期票據,期限5年,票面利率3.3%-4.6%;金輝則預計在本月內發行2022年度第一期中期票據,規模8億元,期限3年。

中梁亦在近日對外透露稱,公司正在積極申請“第二支箭”的融資發行。銷售下跌、預售資金監管趨嚴、融資惡化的弱勢行情下,其已暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息,尋求全面解決方案。同時,該公司正全力保交樓、穩經營,維護境內融資。

此外,據有關消息,美的置業、碧桂園等其它民營開發商也正在積極溝通“第二支箭”的發債注冊,其中美的置業擬申請的額度或將不止50億元。需要提及的是,此次申請前,碧桂園以及美的置業已分別發行了15億元、10億元的中期票據,票面利率分別為3.2%、3.33%。

可以看出,在多重利好持續加碼下,民營房企融資出現明顯松動信號。

天風地產在近期的一則研報中指出,相較以往,本輪政策落地快,節奏與力度均超預期。其認為“第二支箭”有望直接增強優質民營房企的主體信用,避免流動性無序擠兌的同時穩定市場預期和信心,推動房企再融資和行業基本面的修復向好。

該團隊稱,未來行業信用修復取決于行業景氣度回升,雖然各地預售資金監管尺度不一,但是銷售回款仍將為現金流進項的最主要科目。

過去一段時間,開發商預售監管資金日趨嚴格,導致部分房企出現“有資金卻無法調用”的狀況。如今這一局面也將得到改善。

11月14日晚間,中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(下稱“《通知》”),明確商業銀行出具保函置換預售監管資金相關要求,支持優質房地產企業合理使用預售監管資金,防范化解房地產企業流動性風險。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜稱,該則《通知》的下發意味著預售資金監管更加靈活,保函可以置換監管賬戶的資金,但有額度限制,留存的資金需要基本確保項目可以竣工交付,剩余資金不足,出函銀行應立即墊付。

“本次政策出臺后,各地的預售資金監管政策有望加快落地執行,為優質房企釋放更多資金流動性?!痹撊耸繌娬{道。

政策“春風”下,受益的不只是經營面穩定的房企,出險房企的紓困之路亦感受到了希望之光。

11月10日,富力地產向外透露稱,公司境內債券整體展期通過,8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上。該公司直言,整體展期事項能夠有效緩解公司流動資金壓力,有利于改善公司整體財務狀況,促進公司長期穩定可持續發展。

在香頌資本董事沈萌看來,富力地產境內債展期成功更多是受到政策“春風”的照拂,公司堅持到了緩解房企流動性壓力政策出臺的這一天,得到了更多的自救時間。

某種程度而言,富力地產的展期成功為其它出險房企提供了化債樣本,有其它房企人士曾在接受采訪時透露,若富力地產展期成功,公司將考慮效仿富力地產,延長所有債券期限。

責任編輯: 高蕊琦
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