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盤中破發!這只公募REITs今日上市
來源:中國基金報作者:?天心2022-11-15 19:12

今日A股全線飄紅,公募REITs卻整體普跌,華泰江蘇交控REIT更是在上市首個交易日便跌破發行價,最大跌幅超過3%,一度領跌眾REITs。不過午盤后,跌幅逐漸收窄,最終以0.05%的漲幅報收。

11月15日,凈認購金額超30億的華泰江蘇交控REIT迎來首日上市,開盤即跌破了發行價,與前期上市的REITs動輒收獲30%漲幅上限形成很大反差。不過,當天成交活躍,全天成交額超過2億元,換手率接近30%。

不過,整體來看,四季度以來,公募REITs表現便持續低迷,截至目前,除了國泰君安旗下兩只10月新上市的REITs至今漲幅仍為正,其余均出現下跌,最大跌幅已超過11%。此外,公募REITs上市后表現大分化,最大首尾差已超過50個百分點。

多位業內人士表示,短期內投資者熱情下降加上基礎設施項目業績受影響、隱含貼現利率水平上升,或會共同導致REITs產品短期表現不佳,甚至出現破發。未來隨著經濟復蘇和疫情防控政策優化,REITs底層項目業績回升,有利于REITs價格上漲,其中與物流人流相關性高的底層資產更有上漲空間。

新品上市首日微漲0.05%

公募REITs表現大分化

11月15日,華泰江蘇交控REIT首日上市,開盤即跌破發行價,盤中最大跌幅超過3%,一度領跌各REITs。不過,午盤后跌幅逐漸收窄,截至當日收盤,微幅上漲0.05%。

從成交情況看,華泰江蘇交控REIT上市首日成交量28.58萬手,占當天公募REITs總成交量的38.56;成交額2.16億元,占當天公募REITs總成交額的45.16%,成交量、成交額皆位居當日首位。

另據Wind統計,目前已經成立的23只公募REITs產品中,21只已經正式上市,上市首日平均漲幅14.32%,上市首日全部實現了收紅。

其中,華夏合肥高新REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、建信中關村REIT、紅土深圳安居REIT等5只產品,都達到了上市首日大漲30%的漲幅上限,國泰君安東久新經濟REIT首日漲幅也達到27.15%。

不過,從二級市場表現來看,四季度以來,公募REITs表現便持續低迷,二級市場表現分化,有的產品回調幅度較大,最大跌幅已超過11%。

據Wind統計顯示,截至11月15日,10月以來,20只已上市公募REITs期間平均跌幅達到4.59%,除了國泰君安東久新經濟REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT等幾只在10月新上市的公募REITs,其余均出現下跌,其中有10只累計跌幅超過5%,最大超過11%。

另據Wind統計顯示,經過近期回調,目前,成立以來總收益超40%的公募REITs只剩下華安張江光大REIT,上市以來漲幅40.05%;此外,還有紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT等3只產品成立以來的總收益超30%。此外,7只自成立以來累計漲幅為負值,最大跌幅超過12%。

另據Wind顯示,截至11月14日收盤,全市場20只上市公募REITs平均溢價率25.87%,且溢價率發生較大分化:溢價率最高的產品超過50%,也有22只產品產生超過10%的折價。

底層資產屬性及經營業績差異等

導致公募REITs二級市場表現分化

對于公募REITs二級市場表現持續分化,中航基金副總經理、首席投資官鄧海清表示,REITs兼具股性和債性特征。今年宏觀經濟和資本市場受到國內外多重因素沖擊,包括疫情、地緣政治沖突、全球高通脹、海外加息潮等,人流物流受到影響,REITs底層資產經營業績受到一定影響;股票市場波動率上升,REITs產品的成交活躍度也有所下降。同時,近期債市調整較為劇烈,市場利率水平抬升,根據現金流貼現模型,REITs的價值所有下降。短期內投資者熱情下降加上基礎設施項目業績受影響、隱含貼現利率水平上升,或會共同導致REITs產品短期表現不佳,甚至出現破發。

“REITs產品總體上可分為產權類和特許經營權類兩大類。其中產權類股性較重,特許經營權類債性較重,二者影響因素不同。同時,不同地區的經濟發展情況、人流物流受影響情況不同,底層資產的經營業績不同,也會導致二級市場表現分化。未來隨著經濟復蘇和疫情防控政策優化,REITs底層項目業績回升,有利于REITs基金價格上漲,其中與物流人流相關性高的底層資產更有上漲空間?!编嚭G宸Q。

東北證券分析,2022年10月底14只公募REITs均披露其三季報,基礎設施資產運營整體相對穩健,但疫情之下開始出現分化。

其中,高速公路類REITs方面,疫情對出行影響較大,高速公路三季度通行及收入同比小幅下跌但環比改善,此外四季度全國收費公路貨車通行費減免10%,將對收入造成一定影響。產業園區類REITs方面,疫情仍是產業園運營最大的挑戰,需關注對潛在租戶的續租、退租影響,此外減租有利于增強客戶粘性,管理人將通過多種手段彌補減租帶來的損失。倉儲物流類REITs方面,高標倉需求旺盛,出租率維持高位,居民消費將為倉儲物流行業帶來新機遇。此外普洛斯通州物流園因租戶到期調整,關注招租進展。生態環保類REITs方面,季節性特征明顯,完成率逐步提高。污水處理負荷率呈現出季節性變化,干旱導致污水處理量受到一定影響;垃圾回收處理量有所恢復,此外需關注可再生能源電價附加補助及結算付款工作。此外,清潔能源類REITs方面,運營安全穩定、盈利整體較好,完成率一枝獨秀。

“從前三季度的可供分配金額情況來看,14只REITs中僅有5只超額可供分配金額進度。受股價上漲及收入不及預期等因素綜合影響,目前公募REITs年化派息均低于募集說明書預測值?!辈贿^,東北證券也提醒,由于季節性影響基礎設施項目資產收支情況,所以不能按照占全年的時長比例來簡單判斷基礎設施資產全年的可供分配金額。

政策助力公募REITs持續擴容

未來市場空間有望進一步提升

今年以來,公募REITs持續擴容。

Wind統計顯示,今年以來,公募REITs持續擴容。算上今日首日上市的華泰江蘇交控REIT和11月11日成立的中金安徽交控REIT,年內合計有11只產品成立。華夏基金華潤有巢REIT于11月14日迎來首發。除了上述擬成立或上市品種,還有華夏基金申報的和達高科產業園封閉式基礎設施即將推出,中金基金11月申報的山高集團高速公路REIT則正處于接收材料階段。另有富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT等5只公募REITs啟動擴募。

公募REITs的持續擴容離不開政策的持續助力。比如,僅上周一周內,包括國家發改委、證監會、國資委、中國人民銀行及銀保監會在內的五個部門分別從民營經濟、中央企業和房地產行業三個不同方面陸續發布支持公募REITs市場發展的文件。

“雖然目前公募REITs仍處于試點狀態,但我們認為中國的公募REITs市場儼然已進入了發展快車道,會為各類投資機構帶來更多的市場機會?!盧EITs指數表示。

在鄧海清看來,基礎設施公募REITs符合中國未來長期發展戰略,也是金融服務實體、服務高質量發展的重要抓手,未來前景廣闊,市場空間將持續擴容。未來隨著經濟復蘇和疫情防控政策優化,生產生活秩序恢復,物流、人流量的增長會帶來REITs底層項目業績回升,因此,看好公募REITs未來市場表現。

天風證券表示,近期公募REITs擴容加速,未來REITs市場有望吸引更多資金,整體市場空間有望進一步提升。建議關注:1)受益于資產升值并具有良好運營能力的產權類REITs,如保障性租賃住房REITs、園區基礎設施類REITs、倉儲物流類REITs;2)具有穩定現金流,分紅率較高的特許經營權類REITs,如生態環保類REITs、能源基礎設施類REITs、交通基礎設施類REITs。

對于投資建議,東北證券建議投資者積極參與打新配置。當前階段,底層資產優質且稀缺性高,機構投資者重點布局一級投資,積極參與戰略配售及線下認購的配置策略仍是主流策略。同時,關注具備擴募潛力資產。成熟REITs行業集中度比較高,存量市場主要是通過擴募來擴大資產規模,具有大量優質基礎設施資產的原始權益人,未來存在大量擴募機會,可關注倉儲物流、高速公路、保租房等資產。此外,關注運營穩健標的。在市場波動下建議關注抗風險能力較強、收益穩定、低估值REITs,通行經營情況得到改善的高速公路類資產以及運營管理能力較強的產業園區類資產。

中郵證券則建議積極參與投資、重點關注保租房、產業園區、倉儲物流REITs。在其看來,我國保租房、產業園區、倉儲物流REITs底層資產基本位于核心一線、二線城市,具備安全性和一定成長性,隨著產業升級進行,租金有望合理增長。

此外,鄧海清建議,普通投資者選擇公募REITs投資標的,首先要分析底層資產,看底層資產的盈利能力、現金流的穩定性、底層資產增值潛力和風險收益特征。第二,要關注管理人。一是關注基金管理人。由于公募REITs業務模式涉及到的層級比較多,結構比較復雜,需要重點分析基金管理人對其他各層級管理人和專業資產運營機構有無把控力、各層級之間溝通協調是否順暢,這直接影響到公募REITs基金的整體運作是否高效,從而影響底層項目的盈利水平。此外,由于傳統公募基金業務只投資標準化資產,REITs基金經理和傳統的公募基金經理在專業領域方面也有顯著不同,需要分析基金經理的過往從業經歷和專業領域,判斷基金公司和基金經理對底層資產的經營管理能力。二是關注專業資產運營機構(原始權益人/基礎設施運營企業)。專業資產運營機構的運營管理能力的強弱直接影響到底層項目運營的穩定性和增長潛力。

責任編輯: 高蕊琦
聲明:證券時報力求信息真實、準確,文章提及內容僅供參考,不構成實質性投資建議,據此操作風險自擔
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